agrodoctor (agrodoctor) wrote,
agrodoctor
agrodoctor

Categories:

Мораторий.

Вопрос правильности продления моратория на продажу земель сельхозназначения сейчас очень широко обсуждается в соцсетях и на улицах. Вопрос этот для меня лично очень близок (я всю жизнь работаю в аграрном бизнесе, я являюсь арендатором земель и даже являюсь владельцем участка земли сельхозназначения). Так что я имею представление о проблеме гораздо больше многих, активно высказывающихся на данную тему.
С интересом читаю мнения сторон. С сожалением вижу спекуляции, глупость и передергивания в обоих лагерях, но среди сторонников немедленной продажи земли всего этого на мой взгляд поболее.
И потому хочу изложить свою позицию по данному вопросу и по мере возможностей продемонстрировать наиболее часто встречающиеся спекуляции и софизмы на эту тему.
Итак, вот что я думаю о продаже земель сельхозназначения:
1. Конечно же земля должна быть товаром, должна продаваться и покупаться свободно. Никакого криминала в этом нет, ничего мистического и сакрального в земле нет. Это всего лишь средство производства, ресурс,  имеющий только одно отличие- он невозобновляем в обозримом будущем. Чтобы дробленые камни стали почвой нужны столетия или тысячелетия. И потому конечно же государства не должны допускать сокращения площадей плодородных земель, иначе с ростом населения (а к концу века прогнозируют 17 миллиардов вроде бы) кушать станет уже совсем нечего.
2. Конечно же я против отмены моратория на продажу земель сельхозназначения. Я полностью поддерживаю его продление и боюсь, что это не последний раз, когда нам пришлось его продлить.  Проблема именно в том, когда и как сделать это - снять ограничения на свободную продажу земель???  От выбора времени и метода зависит очень многое. и в первую очередь зависит то, кому достанутся эти земли? Тем, кто на них будет работать? Или тем, кто воспользовавшись удобным моментом скупит земли по дешевке, чтобы потом высасывать все соки из работающих на земле??
Что мы имеем на сегодня?
Земли сельхозназначения в нашей стране принадлежат в подавляющем большинстве старичкам. Именно они были членами колхозов-совхозов в период массовой распаевки, именно они и стали владельцами земель. Причем владельцами конкретного участка (почти у каждого на руках Государственный акт на право собственности на землю, оформленный на конкретный участок с указанием его координат)
Это куда как круче, чем туманный Сертификат, который получили большинство россиян в котором нет ни слова о том, какой именно участок им принадлежит (и это при том, что в России купля продажа земли разрешена давным давно). Вот так и покупают - собственнику копейки за бумажку, а главе села серьезную взятку за то чтобы нарезал участок в выгодном месте.
Все это я пишу на основе своего личного очень немалого опыта участия в заключении договоров аренды земли в Украине (во многих ее регионах) и в России (в основном в ЮФО). В России уже тоже появились те, кто добился выделения участков в натуре, но они в меньшинстве, а в Украине это почти все собственники земли.
Подавляющее большинство владельцев земель отдают свои земли в аренду. Мелким и крупным фермерам, холдингам, прочто частным предпринимателям и тем бизнесменам, которые обзавидовавшись на рентабельность аграрного бизнеса решают заняться этим замечательным делом, и да!! - иностранцам. Компаниям с иностранными инвестициями и компаниям принадлежащим иностранным гражданам. Проклятый мораторий нисколечко не мешает уже много лет успешно инвестировать в украинское агропроизводство многих иностранным компаниям.
Отдавая свои земли в аренду старички и старушки ежегодно получают арендную плату. Большую или маленькую - это зависит от реального соотношения спроса- предложения на данные землив  данном регионе (как кстати и цена любого товара определяется тем же самым соотношением). И потому каждый, кто лицемерно называет "копеечной" арендную плату - пусть сам возьмет и попользуется такой "дешевизной" - могу подсказать немало вариантов по земельным участкам, которые до сего дня не нашли своего арендатора.
Эта арендная плата - важная прибавка к их пенсиям. Например я, арендуя паи в двух районах Херсонской области плачу от 3 до 7 тысяч гривень за пай. Если старичков двое (дедушка и бабушка) - то это весьма значимо для них.
Арендная плата может вырасти или может упасть. И зависеть это будет не от всяких там отмен мораториев и не от завываний политиков. Это будет зависеть от спроса на земли (на их аренду) - он бизнес активности аграриев. Началась война, потеряли рынок сбыта российский -  спрос на арену земли упал, цены аренды снизились. Немного все стало успокаиваться - аграрии зашевелились, спрос растет, цены аренды тоже.
И на еще поясню тем, кто переживает что наши землевладельцы получают "копейки" - в Астраханской области (Лиманский район, Камызякский район) я лично имел возможность убедиться что цена продажи гектара земли практически равна годовой арендной плате, которую получает за гектар херсонский землевладелец. И это при землях сходного качества и сходной географии! Разбогатели российские землевладельцы в условиях разрешенной продажи земель???
И не надо слушать бредни о том, что бедные украинские селяне бесправны перед злыми холдингами. У подавляющего большинства холдингов краткосрочные договоры аренды. Не хотят наши хитрые старички подписывать договоры аренды на 25-50 лет. И никто их заставить не может :)
Я это знаю. Я не раз наблюдал как юристы тех же холдингов уламывают землевладельцев на очередное продление договоров аренды.
Я сам в свое время укатал своих подписать длительные договоры только путем сильного завышения арендной платы по сравнению с соседями.
И пусть только попробует арендатор недоплатить землевладельцу арендную плату или еще как обидеть... Найдутся желающие защитить бедолагу - такие же агрокомпании, которые давно уже приглядываются на эти земли и с удовольствием бесплатно предоставят своих юристов, свое влияние, любую помощь в судебном расторжении договоров с обидчиком, дабы самим получить возможность арендовать эти земли.
Это не голословно. Могу привести массу примеров. Я сам так сделал, когда брал земли в Цурюпинском районе и первое что я предложил недовольным землевладельцам "я уплачу вам долги недобросовестного арендатора в день подписания договоров аренды со мной и весь период аренды земель я буду платить арендную плату не по окончанию сезона а в его начале, чтобы вы спали спокойно".
Не сделал бы этого я - сделал бы мой конкурент, очередь желающих уже выстраивалась.
Так что в Украине на сегодня существует рынок прав аренды земли. Это абсолютно свободный рынок. Каждый раз после истечения сроков договоров аренды любой имеет возможность поучавствовать в аукционе - маленький фемер нередко успешно конкурирует с крупным агропредприятием. В то же время в Украине практически нет случаев когда крупная компания нагребла земель и не использует их (отложила на будещее) сидя на землях как "собака на сене", при этом подобных ситуаций полно в соседней России (где как раз купля-продажа земель очень даже разрешена)
Можно и до истечения сроков договоров аренды. Только в этом случае договариваться надо с текущим арендатором - о цене уступки прав аренды а потом уже и с землевладельцами. И таких случаев немало. Юридически это бывает двумя путями 1. Расторжение по обоюдному согласию старых договоров и заключени новых и 2. Продажа юрлица вместе с имеющимися договорами аренды с неистекшим сроком.
Какого вам рынка еще не хватает??
Ах,да... На арендованной земле капиталист не будет строить систему орошения, объекты инфраструктуры и прочее...
Точно! Не будет. Ибо на землях сельхозназначения ничего строить и нельзя.
И чтобы построить скважину, я официально оформил перевод в несельхозназначение 35 кв метров земли своего арендодателя а потом и купил у него эти 35 кв м (еще раз напоминаю противникам моратория - мораторий запрещает продавать только земли сельхозназначения). И точно так же мы построили и трансформаторную подстанцию и  газовую ШРП для своих теплиц и сами теплицы на арендованной земле поставили не сомневаясь (потому что расчетный срок амортизации теплиц меньше чем срок договора арнеды которые мы заключили).
И не одни мы, а сотни моих коллег поступаю точно так же и никого из них не смущает наличие моратория.
Сегодня в Украине мы имеем очень разумное законодательство по аренде земли. Согласно ему если кто то из владельцев до истечения срока аренды у земельного участка поменяется собственник - это не повлечет за собой расторжения договора аренды. Просто арендную плату я буду выплачивать новому владельцу. И так оно уже не раз и было когда бабули помирали и дети наследовали их участки.
Ух, как длинно получается, придется вторую часть писать :)
Продолжение тут, тут и тут

Tags: агроанализ, юридическое
Subscribe

  • Райский сад дьявола.

    Я большой любитель посещения не только каких то экзотических мест, но и всяких необычных коллекций. Особую страсть я питаю к коллекциям растений.…

  • Украинские хакеры протягивают руку помощи американским фермерам.

    Современная сельскохозяйственная техника является не просто рабочей лошадкой, но и достаточно сложной компьютерной системой. Причём, часто…

  • Гости из прошлого.

    После коронавируса и прочих мрачных сюрпризов 2020 года, подобные сообщения могут вызвать в лучшем случае нервный тик, если не панику, у…

  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

  • 4 comments